國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)，滾筒輸送機(jī) 寧波新建商品住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，同比漲幅7.6%。 上月寧波新房售價(jià)的環(huán)比漲幅創(chuàng)下了近8個(gè)月來的新高，排在全國(guó)70個(gè)大中城市的第八位。不過，排在寧波之前的，主要是三四線城市……排第一的為丹東，第二常德，第三錦州，之后是秦皇島、石家莊、大理、平頂山。 北上廣深和杭州、重慶、成都、武漢、西安、南京、長(zhǎng)沙、合肥、貴陽、青島、廈門，這些經(jīng)常出樓市勁爆消息的城市，3月份新房售價(jià)環(huán)比漲幅則都落在寧波后面。 但如果看同比漲幅，這些城市當(dāng)中有好幾個(gè)比寧波可猛多了。像西安，漲24.4%，全國(guó)第一；貴陽，漲20.6%；青島，漲14.3%；武漢，漲13.4%；廣州，漲11.9%…… 二手房方面，數(shù)據(jù)顯示，上月寧波環(huán)比上漲0.7%，同比漲3.8%，表現(xiàn)不及新房，且在全國(guó)城市中的排名均比較靠后。 “光盤”重出江湖，房?jī)r(jià)溫和調(diào)升 從宏觀的數(shù)據(jù)下移到微觀的樓盤銷售表現(xiàn)，3月份寧波樓市的特征大約可以這么總結(jié)：“光盤”重出江湖，房?jī)r(jià)溫和調(diào)升。 在限購(gòu)圈外的奉化、洪塘等地，單價(jià)“1”字頭、總價(jià)200萬元左右的剛需盤，開年后出了幾個(gè)加推一次就“光盤”一次的典型。順應(yīng)這樣的銷售形勢(shì)，開發(fā)商自然不客氣地上調(diào)了房?jī)r(jià)。 據(jù)華星研策的數(shù)據(jù)，奉化的寶龍奉甬新城在1月份一期開盤時(shí)的成交均價(jià)是11178元/平方米，而3月份二期開盤，成交均價(jià)上調(diào)到了12197元/平方米。其他幾個(gè)“日光盤”，新推房源相較早先開出的房源，價(jià)格上同樣也普遍有每平方米千元左右的上調(diào)。滾筒輸送機(jī) 相比之下，圈內(nèi)的改善型樓盤的價(jià)格變動(dòng)不算太明顯。同樣據(jù)華星研策數(shù)據(jù)，東部新城的上湖城章，2月份成交均價(jià)為34607元/平方米，3月份則是34886元/平方米；石碶的雅戈?duì)柦希?月份、3月份成交均價(jià)分別是29900元/平方米、29929元/平方米。 相較新房，二手房3月份無論是量還是價(jià)，表現(xiàn)均遜色一些。來自南天房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月份其旗下門店成交套數(shù)、面積同比分別下降12%、11%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，3月份二手住房成交均價(jià)約21400元/平方米，比2月份漲了大概800元/平方米，環(huán)比漲幅不到4%。 投資性的需求要抑制 這樣的分化，在國(guó)家發(fā)改委發(fā)出大多數(shù)城市應(yīng)“放開放寬落戶限制”的消息后，恐怕還會(huì)繼續(xù)。近期鶴崗總價(jià)幾萬元甚至一兩萬元就能買一套房子的新聞刷屏，“收縮型城市”成為熱詞，就是一個(gè)例證。 就寧波而言，從當(dāng)前樓市的運(yùn)行環(huán)境看，銀行房貸利率、首付比例持續(xù)下調(diào)，從銀行方面?zhèn)鱽淼南ⅲ?gòu)房門檻還有可能進(jìn)一步降低；同時(shí)，土地市場(chǎng)上，從開年后東錢湖宅地吸引20多家開發(fā)商爭(zhēng)搶，到三號(hào)橋市場(chǎng)地塊以封頂價(jià)成交，再到東部新城地塊一開拍就到封頂價(jià)，開發(fā)商高價(jià)搶地氣氛甚是濃烈。 另一方面，在大灣區(qū)、都市圈等發(fā)展語境下，去年成功躋身“GDP萬億城市俱樂部”的寧波，城市的未來被各方看好，連續(xù)兩年人口總共凈增了約33萬人，在“搶人”大戰(zhàn)中斬獲頗豐，這間接也為樓市增加了潛在購(gòu)房需求。 在這些因素的共同作用下，寧波購(gòu)房需求回升勢(shì)頭迅猛。量為價(jià)先，房?jī)r(jià)是否又要開啟新一輪升勢(shì)？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一位司長(zhǎng)說，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期比較平穩(wěn)，這在于房地產(chǎn)市場(chǎng)定位十分清晰——從另外一個(gè)方面來講，投資性的需求是要抑制的需求，也十分明確。 “房住不炒”的定位之外，或還有一個(gè)影響樓市的重大因素，即開發(fā)商的債務(wù)問題。 從2014年開始，房企瘋狂發(fā)債，并在2016年達(dá)到頂峰。據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，2016年房企發(fā)債總量為1.14萬億元，償還量只有0.07萬億，凈融資超過1萬億。 借的錢，終歸是要還的。公司債多為三年期、五年期。從2018年開始，房企迎來還債高峰期。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模達(dá)2069.71億元，較2017年的1007.30億元增幅高達(dá)105.5%。而2019年，房企債券到期規(guī)模將進(jìn)一步攀升至4026.52億元，比2018年又幾乎翻了一番。 根據(jù)測(cè)算，在2021年之前，房企都將過著巨額債務(wù)壓頂?shù)娜兆印Ｇ皟商欤愦笤诟劢凰妫?jì)劃發(fā)行10億美元的票據(jù)，最高利率竟達(dá)10.5%！房企的錢袋子，在貨幣寬松的大環(huán)境下，似乎并沒有像以往那樣迅速鼓起來，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)走向產(chǎn)生什么樣的影響，短期內(nèi)可能比其他影響樓市走向的因素更值得關(guān)注。寧波晚報(bào) 記者 鐘婷婷 |
