從“房住不炒”到“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，滾筒輸送機 www.daheige.xyz從預警約談房價漲幅過快城市到收緊開發貸、信托、發債等房企融資渠道，疾風之下，多個城市的樓市似乎正在草伏花蔫——廣州傳出有樓盤降價6000元/平方米，武漢傳出有樓盤直降8000元/平方米，合肥、鄭州、蘇州、南京、杭州等熱點城市，也或傳樓盤降價促銷或傳熱門樓盤開盤遇冷之類的消息。 寧波樓市，還好嗎？ “緊張得要死，人超級多。”這是十幾天前沖到鎮海一樓盤開盤現場“搶房”的購房者的描述。當天，該樓盤所推房源據稱去化率100%，售罄。 “日光盤”，不但出現在了奉化、東部新城這些熱門板塊，近段時間也同樣出現在了慈城、洪塘、九龍湖等相對郊遠的板塊。 在一些城市降價促銷聲四起之時，寧波的熱門樓盤，依然是“一房難求”，遑論房價優惠。 即便是號稱“打響全國促銷第一槍”“全國532樓盤閃購7.8折”的恒大，其在寧波的在售樓盤，也未有刷爆朋友圈的大促銷跡象——鎮海的恒大山水城售樓處人員稱目前沒有促銷活動；奉化的恒大御海天下，銷售經理說如果全款付清，可以享受9.5折。 而待售樓盤，蓄客勢頭之好，連開發商都感意外。 據記者了解，奉化一即將首次開盤的樓盤，驗資門檻在只要出示有10萬元資產的時候，意向客戶數將近萬人之多！而其準備推出的房源數，不過五六百套。 鄞州一首開售罄、將加推的樓盤，其銷售經理說，第一批開盤時還有300多組客戶沒買到房子，但是他們項目剩下的房源總數，只有120多套了：“即便不蓄客，也不愁賣的�！� 寧波樓市這是在走獨立行情嗎？ 事實上，從市房管中心公布的數據看，7月份市區商品住宅的銷量在今年開年以來持續上漲4個月后首次下降，較6月份減少了2500多套，環比跌幅高達32%。 不過，業內人士指出，成交量的下跌，主要是因為開發商推盤量少。市房管中心統計數據顯示，6月份市區新領取預售證的可售住宅樓盤數量是21個，而7月份減少到了15個。 該人士進一步表示，在嚴格“限價”的當前，因為開發商想賣的價格批不出，于是就想繼續等一等再賣，這也是影響推盤量的一個因素。 有樓盤營銷負責人向記者坦言：“我們也想開盤，其他資料都具備了，就是卡在價格上。已經去批了好幾次了，想賣的價格批不出來，公司又不同意低價賣，就這么耗著了�！睋Q，按可以批出的價格，其每平方米售價將低于市場價3000多元。 從近段時間開盤售罄的樓盤定價看，確實有“一二手倒掛”的情況。 像上述鎮海那個開盤當天100%去化的樓盤，整體均價約17500元/平方米，而周邊二手房的掛牌價已經多在近20000元/平方米的水平。而東部新城的上湖城章最后一批住宅房源，此前因為高層售價與其兩年前首次開盤時候的價格差不多，即便要求高達160萬元的驗資門檻，依然爭搶者眾。 從寧波樓市新房庫存情況看，也持續位于低位。 寧波市房產交易信息服務網數據顯示，截至發稿前，市六區商品住宅可售套數不到2萬套，為19967套。而今年前七個月，市六區商品住宅月均銷量約為5400套，即當前庫存僅夠消化三個半月多點時間，與被認為是標準水平的18個月左右的去化周期比，顯然有供應嚴重不足之虞。 此外，近期土地市場上開發商高價拿地的形象依舊，成交地價依然高企，面粉貴、面包被認為自然不會便宜，這也在一定程度上影響到了購房者的房價預期，強化了一部分群體的投資性購房心態。 如此供需形勢之下，寧波樓市至少在目前還沒有跡象顯示受到了近期樓市相關政策、其他城市風向變化的影響。 這樣的行情，能夠一直持續下去嗎？ 從這幾天相繼披露半年報的萬科、碧桂園、恒大、融創等頭部房企高層表態看，融資環境的持續收緊，已經影響到了開發商的后市預期。 昨日，在其2019中期業績發布會上，融創老板孫宏斌說：“下半年土地市場會在下行的方向，商品房銷售也會受到很大的影響。一是老百姓的預期會比較平穩，買房也不那么急了；二是按揭控制了，對市場的影響還是挺大的。”孫宏斌同時表示，今年下半年基本會停止拿地。 如果購房需求縮減，而高負債的開發商又急著回款，樓市走向生變并非不可能。 在寧波樓市上，有的樓盤已經收到總部要求加速回款的命令。 有外來大牌房企在售的一個位于限購圈外的大體量樓盤，銷售經理建議以購房者身份去電咨詢的記者：“你是首套房的話，首付6成。二套房的話，我建議你選擇全款付清，然后可以分期給我們。”限購圈外樓盤一般首套房首付比例只要三成、二套房為四成，為何這個樓盤要求如此高的首付？銷售經理說：“這是這兩個月剛改的新規定，主要我們公司對回款要求高了�！� 在市場熱度仍高的時候，開發商顯然希望購房者能夠為了買到房子而付更高的首付，以加速自己的回款——所謂“全款的往里走，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走！”同樣，開發商也希望在樓市熱的時候能夠賣出更高的價格。 但這是一對形勢變化后就會出現矛盾的問題。 雖然在“限價”之下，當前寧波一些新盤似乎不愿“賤賣”而推遲開盤，但如果資金鏈吃緊、需要加速回款，則不想賣也得賣�！袄^續等下去，也許可能批出高一點的價格，但等的時間里，人員開支、財務成本等各項成本也同樣在增加。如果這個時間長，最后價格上有限的提高，說不定還抵不上成本的增加。對于有些回款壓力大的房企，接受限價、搶跑入市，是更理智的選擇�！庇匈Y深業內人士這樣判斷。 滾筒輸送機 該人士認為，目前在寧波樓市上，作為市場供應主力的房企，多是全國性擴張的房企，高負債、高周轉，對資金的要求普遍很高；在融資環境持續收緊、調控政策短期內放寬的可能性幾乎沒有的情況下，房企的促銷行為有可能會慢慢多起來。 |
