自疫情緩解、售樓處和房產中介門店重新開放之后，寧波樓市似乎一夜之間就恢復了元氣。 遍地是“搶房”之聲，到處熱浪滾滾…… 以五一小長假前后開盤的新盤銷售情況看，按照開發商的廣告和市場機構的開盤快報—— 從東部新城均價近5萬元/平方米的鳳起潮鳴府，到老江東均價近4萬元/平方米的天曜府，再到均價3萬/平方米出頭的南部商務區的龍沁華府、孔浦的濱盛臻園，還有均價2萬/平方米出頭的駱駝的海映星洲小區北區…… 無論是千萬級豪宅，還是總價四五百萬元、六七百萬元的改善型房源，以及總價兩百萬元上下的剛需盤，都是——搶、搶、搶！ 我們且來挑最近半個月幾個新盤的開盤去化率看看： 注：上表為機構開盤快報統計的近期新盤開盤當天去化情況。最終網簽備案情況——即真實銷售情況，還是應以寧波市房產交易信息服務網數據為準。 二手房市場上，“老破小”學區房不但搶手，價格也較去年底時候有明顯上揚。特別是海曙、鄞州優質中小學學區的“老破小”，單價動輒掛到4萬+甚至5萬+，比起同區域內的豪宅級別新盤的售價，也已不遑多讓。 形勢，真的一片大好了嗎？ 昨天，市房管中心發布了四月份市區住房成交數據。 從這份數據中，大家也許可以對近期寧波樓市的真實狀態，作出自己的一個判斷。 先看官方數據—— 市六區商品住宅，四月份共銷售5061套，環比大增近52%。 市六區二手住宅，四月份共成交6036套，環比也有約30%的增幅。 如果說三月份市區商品住宅成交量環比暴增999%、二手住房成交量環比暴增近400%，是因為有二月份樓市在疫情之下完全熄火、成交量低到不正常的因素在，那么四月份這樣的環比增幅，應該可以說相對準確地反映出了寧波樓市的恢復勢頭確實蠻猛——至于是不是已經達到“報復性買房”的程度，見仁見智。 特別引人矚目的是新開樓盤。 因為限價因素，目前新盤開盤價格普遍低于周邊二手房。在明顯的“一二手倒掛”之下，新盤幾被視作“買到就是賺到”的撿漏之地，似乎沒有理由讓人不去搶…… 再挑上面表格中的幾個新盤為例。 寧波市房產交易信息服務網數據顯示，鳳起潮鳴府此次開出的房源主力面積170多平米、200多平米，備案單價在5萬元/平方米以上的不少，總價動輒八九百萬、上千萬——最貴的一套，備案單價超過6萬元/平方米，總價接近1500萬元。 雖然這樣的單價和總價，對于普通工薪階層來說已是高得嚇人，但目前，在東部新城核心區內，諸如泊璟廷、水鄉鄰里花苑、印江南、東悅府等小區的二手房，掛牌價超過5萬元/平方米的已比比皆是。有些大平層房源，甚至有掛到7萬元/平方米、8萬元/平方米以上的。 南部商務區的龍沁華府開出的最新一批房源，備案均價約30640元/平方米，比其一期備案均價低1000多元/平方米。而目前在二手房市場上，便是南部商務區往南、陳婆渡區域的一些小區，掛到3.2萬元/平方米左右甚至3.5萬元/平方米左右的，也已不在少數。 在昨天剛拍出新“地王”的駱駝，五一期間開盤的海映星洲，首開備案均價20400元/平方米。而同區域內的二手安置房，很多已經掛到了2萬元/平方米以上；一些商品房小區的二手房，則掛到了2.5萬元/平方米上下，甚至2.8萬元/平方米上下。 寧波樓市各大板塊的“一二手倒掛”，可窺一斑。 但盡管看上去市場很熱，如果和去年相比，市區商品住宅的成交情況還是有點弱的。 市房管中心數據顯示，去年四月，市區商品住宅成交套數是約6650套，比今年四月多將近1600套，即同比下跌了近25%！ 市區二手住房的成交量同比跌幅更大。 去年四月，市區二手住房成交超過9000套，比今年四月高出3000多套！同比跌幅接近35%！ 需要注意的是，有個別新盤，開盤時候并沒有拿出全部領證房源來銷售。 有三月中旬開盤的鎮海一個新盤，按機構開盤快報，開盤當天其推出的房源總數是400套不到。而寧波市房產交易信息服務網資料顯示，其當月初領取了預售證的住宅房源總數接近600套——也就是有將近200套、35%的領證房源當時是被“藏”起來的。 就在昨天，鄞州一個新盤的機構開盤快報也出來了，顯示其首次開盤的房源不到200套，而領證房源則超過300套！ 這意味著，有的新盤在開盤當天的所謂大賣、所謂“搶房”、所謂“光盤”或“準光盤”，不排除是開發商人為營造出來的——可能是因為蓄客不足，便有意減少推出的房源，如此便顯得“房少人多”…… 更值得關注的是二手房市場。 盡管樓市重啟后，寧波的學區房市場在傳統旺季和“公民同招”政策的刺激下很火爆，但整體成交量環比增幅明顯低于新房、同比跌幅則明顯高于新房。 這說明，二手住房市場整體的成交恢復勢頭，比新房要弱。 從寧波市房產交易信息服務網上每一套均有核驗碼的二手房掛牌數量趨勢看，近期掛牌量有急劇升高之勢。 截至昨天，全市二手住房掛牌套數約10.85萬套！這其中，3月份至今的掛牌量接近5萬套——單四月份就掛牌了2.5萬余套！三月份也掛出了1.7萬余套。 而今年至今不到五個月時間的掛牌總量，已經超過了2019年全年的掛牌總量！ 雖然這里面有同一套房源在不同時間掛出，或者同一時間被不同的房產中介機構掛出，房源有重復，數據的準確度并不是很高，但趨勢上應該是有參考意義的。 那么從近兩個多月二手房掛牌量暴增的趨勢看，你的判斷是什么呢？歡迎留言評論。 有業內人士給我們分析認為，在寧波樓市各大板塊“一二手倒掛”愈演愈烈的情況下，同樣是一套100平米的房子，買一手房如果可以比買二手房便宜幾十萬甚至上百萬，那么一旦新盤供應量大、入市節奏快，二手房就會越難賣。 而從市區宅地供應量看，接下來新盤的供應放量，概率蠻大。 據市自然資源和規劃局數據，2018年全年市區商品住房用地的實際供應量260萬平方米多點；而2019年實際供應量約518萬平方米，翻了一番還不止；今年的計劃供應量更是有773萬余平方米，又比去年增加近50%——即便按去年70%左右的完成率計，實際供應量也能超過去年。 可以看到，近期的宅地掛牌節奏是比較快的。 就在昨天傍晚，市自然資源和規劃局在此前已經發布五月份市區供地計劃的基礎上，又推出了本月供地計劃的增補地塊，同時還預告了六月份的計劃供應地塊。 也許，接下來二手房東會越來越深地感受到，要想脫手手頭的房子，只能去與開發商爭搶客戶…… 業內人士同時也認為，“一二手倒掛”，可以用來解釋為何近期地價普遍拍得很高——高到相比地塊的“限房價”水平，開發商明顯沒什么錢賺的地步。 “現在宅地的房價都限得清清楚楚，開發商在拍地前肯定都精確計算過，地價拍到多少能保本。” “而另一方面，只要‘一二手倒掛’的現象存在，新房開出就不會愁賣。即便地價高點、利潤微薄點，起碼開發商拿地后的資金回籠速度不會慢，風險可控，同時還能做大規模、便利融資。” 此外，開發商頂著限定的房價來高價拿地，也不排除以后會通過用堪比白坯的低廉的“清水裝”來充全裝修，或者干脆另外配賣“裝修包”，來賺取想要的利潤。 關涉樓市走向的因素很多。 每個人都可以找到一大堆的房價還要漲的利好因素。同樣，每個人也可以找出一大堆的房價可能要跌的利空因素。 不管如何，樓市重啟至今，從諸多城市的樓市松綁政策都被很快“摁”回去，從相關會議、央行報告等渠道釋放出的態度……看著樓市火熱而炒房之心蠢蠢欲動的同學，還是請多默念默念—— 房住不炒！ |
